Mənzil kirayələmək və ya ipoteka götürmək: hansı daha sərfəlidir

2024 Müəllif: Malcolm Clapton | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 03:47

Nümunələr və hesablamalarla ətraflı təhlil.

İpoteka və daşınmaz əmlakın icarəsi müqayisə edilərkən adətən maddi cəhət arxa plana keçir. Müzakirə iştirakçıları hansının daha yaxşı olduğunu öyrənirlər: başqasının əmisinə pul ödəyin və ya banka köləlik edin, artıq ödəyin, ancaq özləri üçün və ya daim daha sərfəli seçimlər axtarışında hərəkət edin. Ancaq əhval-ruhiyyəni tərk edib rəqəmlərə müraciət etsəniz, vəziyyət daha aydın olar.

İcarə və ipoteka rəqəmlərlə

Daşınmaz əmlakın və kirayə mənzillərin qiymətlərindəki dəyişiklikləri, eləcə də uzun müddət ərzində inflyasiyanın ölçüsünü yalnız təqribən proqnozlaşdırmaq olar ki, hesablamalar qeyri-dəqiq olsun. Bununla belə, rəqəmlər sözlərdən daha bəlağətlidir.

Mərkəzi Bankın məlumatına görə, bu ilin aprel ayında ipoteka kreditləri üzrə orta çəkili faiz dərəcəsi 9,64% təşkil edib. Domofond.ru analitiklərinin fikrincə, 2018-ci ilin martında mənzil kirayəsi 2017-ci ilin dekabr ayı ilə müqayisədə orta hesabla 0,7% ucuz olub. Bununla belə, dəqiqlik üçün ev sahibinin ödənişləri ildə 5% artıracağını güman edəcəyik.

Hesablamalar üçün rayon mərkəzini, bir milyon əhalisi olan Volqoqrad şəhərini və Sankt-Peterburq federal şəhərini götürək.

Volqoqrad

İpoteka

Domofond.ru-ya görə, Volqoqradda iki otaqlı mənzilin orta qiyməti 2,365,695 rubl təşkil edir. Əgər mənzil dəyərinin 15%-i, 25%-i və 50%-i məbləğində ilkin ödəniş toplasanız və 10 il müddətinə illik 9,64%-lə ipoteka götürmüsünüzsə, vəziyyəti nəzərdən keçirin.

İlkin ödəniş, rubl	Aylıq ödəniş, rubl	Həddindən artıq ödəniş, rubl	Mənzilin ümumi qiyməti, rubl
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Hesablamalarda ev sığortası və ipotekanı götürən şəxs və vergi endirimi kimi kompensasiya şəklində əlaqəli xidmətlərin əlavə xərcləri nəzərə alınmır.

Tutaq ki, daşınmaz əmlak qiymətləri ildə 5% artacaq, onda 10 ildən sonra mənzil 3,67 milyon rubla başa gələcək.

İcarə

Volqoqradda iki otaqlı mənzil kirayəsinin orta qiyməti ayda 15 845 rubl təşkil edir. Ev sahibi kirayə haqqını ildə təxminən 5% artırırsa, 10 ildən sonra kirayəçi ayda 24.556 rubl ödəməli olacaq. Ümumilikdə, bu illər ərzində o, yaşamaq üçün 2.389.344 rubl ödəyəcək. İlkin ödəniş 15% olan ipotekanın dəyəri ilə kirayə haqqı arasındakı fərqə görə, kirayəçi 2028-ci il proqnozlaşdırılan qiymətə mənzili daha üç il doqquz ay icarəyə götürə bilər.

Volqoqradda orta əmək haqqı 28,483 rubl olan iki böyük işçisi olan bir ailə üçün həm icarə, həm də ipoteka ödənişləri mümkün görünür.

Kirayəçinin ilkin ödəniş (əgər varsa) üçün banka faizlə qoya biləcəyi xərclənməmiş əmanətinin olduğunu da nəzərə almağa dəyər. Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2018-ci ildə ödəmə müddəti bir ildən üç ilədək olan əmanətlər üzrə orta çəkili faiz dərəcəsi 6,41% təşkil edir. 10 il ərzində göstərici bir neçə dəfə dəyişəcək, lakin hesablamalar üçün bu xüsusi rəqəmdən istifadə edəcəyik. Hesablamalarda kapitallaşma nəzərə alınmır.

İlkin ödəniş (əmanət), rubl	10 il ərzində məbləğ, rubl
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Müvafiq olaraq, 10 il ərzində kirayəçi nəinki daha az xərcləyəcək, həm də depozitdən qazanacaq.

Kirayə və qənaət

Əvvəlki bənddən məlum olur ki, bir şəxs ev kirayələməkdə davam edərsə, 10 il ərzində əmanətdə nə qədər pul yığa bilər.

Mənzilə qənaət etmək və onu ipoteka olmadan almaq üçün ən böyük şans, mənzilin dəyərinin yarısı qədər pula sahib olan şəxsdir, ancaq daşınmaz əmlakın qiyməti dəyişməzsə.

10 ildən sonra 425 213 rubl onun mənzil almasına kifayət etməyəcək. Bütün məbləği lazımi vaxtda əldə etmək üçün o, ayda 3,5 min rubldan bir qədər çox qənaət etməli olacaq.

Beş ildən sonra onun əmanətində 1.561.491 rubl olacaq. Bu zaman mənzil almaq üçün insan bütün beş il ərzində ayda 13, 4 min pul ayırmalıdır. Mənzil kirayəsi xərcləri ilə birlikdə o, birinci ildə 29,3 min, beşinci ildə isə 32,6 min xərcləyəcək. Müvafiq olaraq, beş il ərzində bir mənzil alsa, kirayə haqqı ilə birlikdə ümumi xərclər 3.415.482 rubl, on ildə - 4.755.039 rubl olacaq. Hər iki seçim ipotekadan daha bahadır.

Sankt-Peterburq

İpoteka

Sankt-Peterburqda iki otaqlı mənzilin orta qiyməti 6 797 671 rubl təşkil edir.

İlkin ödəniş, rubl	Aylıq ödəniş, rubl	Həddindən artıq ödəniş, rubl	Mənzilin ümumi qiyməti, rubl
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

İpoteka üzrə artıq ödəniş etməmək üçün ya mənzilin dəyərinin ən azı yarısı məbləğində ilkin ödəniş toplamalı, ya da aylıq ödənişi artırıb kredit müddətini qısaltmalısınız. Orta əmək haqqı 58, 5 min rubl, açıq-aydın hər kəs bunu edə bilməz.

10 ildən sonra mənzilin 10, 99 milyon rubla başa gələcəyi güman edilir.

İcarə

Sankt-Peterburqda iki otaqlı mənzil kirayəsinin orta qiyməti ayda 32 744 rubl təşkil edir. Kirayə haqqının ildə 5% artması ilə 10 il ərzində aylıq ödəniş 50 787 rubl, kirayəçi isə ümumilikdə 4 942 178 rubl ödəyəcək. İlkin ödəniş 15% olan ipotekanın dəyəri ilə kirayə haqqı arasındakı fərqə görə, kirayəçi 2028-ci il proqnozlaşdırılan qiymətə mənzili daha səkkiz il üç aya kirayə verə bilər.

Əmanətlərinizə də endirim etməyin.

İlkin ödəniş (əmanət), rubl	10 il ərzində məbləğ, rubl
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Kirayə və qənaət

Və yenə də artıq qiymətinin yarısı olan şəxs ipotekasız mənzil almağa ümid edə bilər. Ancaq beş illik müddətə çatmaq onun üçün problemli olacaq. Beş ildən sonra onun hesabında 4 448 162 rubl olacaq. Lazım olan məbləği toplamaq üçün hər ay 39, 2 min qənaət etməlidir. Kirayə xərcləri ilə birlikdə birinci ildə ayda 72 min ayırmalı olacaq.

Beş il ərzində bir mənzil alsa, icarə haqqı ilə birlikdə ümumi xərclər 8 968 837 rubl, 10 ildə 11 739 849 rubl qiymətləndirilir.

Yəni hansı daha sərfəlidir

Orta hesablamalara görə, icarə daha sərfəlidir. Bütün hallarda aylıq icarə haqqı ipoteka ödənişindən azdır. Eyni zamanda, ilkin ödəniş nəinki xərclənmir, həm də pul gətirir.

Ancaq 10 ildən sonra ipoteka seçən şəxs mənzilə sahib olacaq, kirayəçi isə olmayacaq.

Mənzilin kirayəsi və eyni zamanda bir mənzil üçün əmanətin artmasına gəldikdə, burada da hər şey o qədər də sadə deyil. Proqnozlaşdırıla bilən amillər işləyir: əlinizdə nə qədər çox pul varsa, gəlir nə qədər yüksək olarsa və şəhərinizdə daşınmaz əmlakın və kirayənin dəyəri nə qədər aşağı olarsa, ipotekasız bir mənzilə qənaət etmək və qarada qalmaq şansınız bir o qədər çox olar. Lakin hesablama apararkən adətən nəzərə almırlar ki, daşınmaz əmlakın qiyməti 10-15 il ərzində xeyli arta bilər.

Buna görə də, başqa bir əsas göstəricini - vaxtı nəzərə almağa dəyər. Uzunmüddətli proqnozlar hətta mütəxəssislər üçün də çətindir. Ölkədəki sabitlik isə dini göstəriciyə daha yaxındır: ya inanırsan, ya da inanmırsan. Buna görə də, beş ildən artıq bir mənzil üçün qənaət etməlisinizsə, hesablamalara yalnız məntiqi deyil, həm də intuisiyanı cəlb etməlisiniz.

Nəzərə alın ki, inflyasiya pulu ucuzlaşdırır, daşınmaz əmlak isə dəyər qazanır.

Bununla belə, Rosstat-ın məlumatına görə, son üç ildə təkrar bazarda qiymətlər elit mənzillər istisna olmaqla, bütün növ mənzillər üzrə ucuzlaşır.

Əlavə bir amil olaraq, pensiya yaşının yaxınlığını nəzərə almağa dəyər. Pensiya ödənişləri üçün mənzil kirayələmək çətin olacaq, lakin böyük şəhərlərdə bu mümkün olmayacaq. Beləliklə, bu vaxta qədər öz evinizin olması yaxşıdır, hətta onu artıq ödənişlə alsanız da.

Əgər siz böyük şəhərdə ev almaqdan vaz keçib çox sərfəli qiymətə mənzil kirayə versəniz, banka gedən pulla ömür boyu mənzil kirayə verə biləcəyiniz arqumenti əsaslıdır. Beləliklə, artıq ödəməyə 3 milyon qənaət etsəniz, bu, 10 il ərzində hər ay sizə 25 min verəcək (lakin inflyasiyanı nəzərə almalısınız).

Pul da qoyula bilər. 3 milyon məbləğində əmanətlər üzrə cari orta faiz nəzərə alınmaqla, ayda 15 min rubl faiz, 4 milyon - 20 min gəlir gətirəcək.

Sizin üçün ən yaxşısını necə hesablamaq olar

Orta hesablamalar orta nəticələr verir, ona görə də sizin üçün nəyin daha sərfəli olduğunu başa düşmək üçün hesablamaları özünüz etməli olacaqsınız. Bunu etmək üçün sizə aşağıdakı məlumatlar lazımdır:

1. Mənzilin kirayə haqqının məbləği.
2. İlkin ödəniş kimi istifadə etməyi planlaşdırdığınız əmanətinizin məbləği.
3. Almaq istədiyiniz mənzilin qiyməti.
4. İpoteka faiz dərəcəsi (siz ölkə üzrə orta göstəricidən və ya ipoteka götürmək istədiyiniz bankın təklif etdiyindən istifadə edə bilərsiniz).
5. Pulunuzu uzun müddət əmanət etmək istədiyiniz bank əmanətinin faizi.

Mənzil almaq üçün pul yığarkən ipoteka və kirayə ev arasında seçim etsəniz

1. İpoteka

Bankınızın köməyi ilə və ya internet saytında ipotekanızın optimal aylıq ödənişlə neçə il çəkəcəyini, artıq ödənişin nə olacağını hesablayın.

Mənzilin qiyməti 5,2 milyon rubl, ilkin ödəniş 3,2 milyon, faiz dərəcəsi 11% və ipoteka müddəti yeddi il olmaqla, aylıq ödəniş 34,245 rubl, artıq ödəniş isə 876,569 rubl olacaq.

2. Mənzilin kirayəsi

Kirayə haqqının mümkün artımlarını nəzərə alaraq, illər ərzində mənzil kirayəsi üçün nə qədər ödəyəcəyinizi hesablayın.

Məsələn, siz ayda 22 min rubl verirsiniz və üç ildir ki, mənzil kirayə verirsiniz. Bu müddət ərzində qiymət heç vaxt qalxmayıb, lakin yeddi ildən sonra kirayə haqqının eyni qiymətə başa gəlməyəcəyi göz qabağındadır. Buna görə də, gələn il, ehtimal ki, icarəyə 22 × 12 = 264 min, növbəti üç ildə - 24 × 36 = 864 min, qalan üç ildə - 26 × 36 = 936 min, cəmi - 2,06 verəcəksiniz. milyon rubl.

3. Depozit və əmanət

İpoteka müddəti üçün əmanətdə nə qədər pul toplayacağınızı hesablayın və məbləği təxmin edin. Sonra hesablayın ki, ipoteka müddətinin sonuna qədər birinci ildən, ikinci ildən sonra nə qədər pulunuz olacaq. Həmçinin mənzil almaq üçün aylıq ayıra biləcəyiniz məbləğə qərar verin, onun bir-iki ildən sonra sizə nə qədər pul verəcəyini hesablayın və s. ipoteka müddəti bitənə qədər. İndi əmanət və əmanətdəki məbləği sadə şəkildə əlavə etməklə, neçə ildən sonra daşınmaz əmlak üçün pul yığa biləcəyinizi öyrənin.

6,1% faiz dərəcəsi ilə kapitallaşmadan əmanətdə yeddi il ərzində 3,2 milyon rubl məbləği 4,566,400 rubla çevriləcəkdir.

Daşınmaz əmlakın qiyməti qalxmasa belə, yeddi ildən sonra ipotekasız mənzil almaq mümkün deyil.

Tələb olunan məbləğin əmanətə yığılmasını gözləməmək və ayda 20 min rubl və ya ildə 240 min saxlamaq imkanı var. Sonra, beş ildən sonra qənaət 5,376,000 rubl olacaq. İcarəyə götürdükdə daşınmaz əmlakın ümumi dəyəri 6 640 000 rubl, 176 000 isə qalacaq. Yeddi il ərzində mənzilin ipotekası 6,8 milyona gedəcək. Yəni xərclər təxminən eynidir, amma iki il qənaət edilib, yəni mənzil kirayələmək və bu zaman qənaət etmək daha sərfəlidir.

Bu hesablamalar yalnız o halda işləyir ki, mənzilin dəyəri beş il ərzində dəyişməyib və kirayə haqqı proqnozlaşdırılandan tez bahalaşmayıb.

İpoteka müddətinə belə bir mənzil üçün pul yığa bilməyəndə, bankdan borc götürməyin əmanətdən daha sərfəli olduğu göz qabağındadır.

Gələcəkdə mənzil almaq fikrində olmayan ipoteka və kirayə arasında seçim edirsinizsə

1. Ev sahibinə nə qədər verdiyinizi xatırlayın

Əvvəlki nümunədən rəqəmləri götürək - 22 min rubl.

2. Aylıq ipoteka ödənişinizi hesablayın

Yenə əvvəlki nümunədəki rəqəm 34,3 min rubl təşkil edir.

3. İki ədədi müqayisə edin

Aydındır ki, hesablamalarda ilkin ödənişi nəzərə almasanız belə, kirayə vermək daha sərfəlidir. Hər şey o qədər də sadə deyilsə, ilkin ödəniş məbləğini ipotekanın aylarının sayına bölün və alınan məbləği aylıq ödənişə əlavə edin:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 min rubl.

22 minlə müqayisə daha aydındır. Hətta yeddi ildən sonra kirayə qiyməti iki dəfə artsa belə, mənzil kirayələmək yenə də daha sərfəli olacaq.

Ancaq artıq səkkizinci ildə ipotekası olan şəxs onu tam ödəyəcək və yalnız kommunal xərcləri ödəyəcək. İcarəyə götürən isə kirayə haqqını eyni məbləğdə ödəməyə davam edəcək. Digər tərəfdən, kirayə haqqı qalxmasaydı, ipotekaya keçəcək məbləğ 26 illik icarə üçün kifayət edərdi.

4. İlkin ödənişə keçə biləcək puldan nə qədər qazanacağınızı hesablayın

Yeddi ildən sonra əmanət 4,57 milyon rubl olacaq. Ayda 12,3 min məbləğində ödənişlər arasındakı fərqi təxirə salsanız, yeddi ildən sonra bu, daha 1,03 milyon gətirəcək. İllik 6,1% qoyulan 5,6 milyon ümumi məbləğ, ayda 28,5 min rubl faiz gətirəcək.