İcarə müqaviləsini necə düzgün tərtib etmək olar

2024 Müəllif: Malcolm Clapton | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 03:47

Mənzili daşınmaz əmlak ofislərindən yan keçərək birbaşa sahibinin vasitəsi ilə kirayə vermək daha sərfəlidir. Ancaq sonra müqaviləni müstəqil şəkildə bağlamaq lazım gələcək və bu, asan məsələ deyil: gələcəkdə problemlərdən qaçmaq, sülh və inamla yaşamaq üçün bir çox məqamları və detalları nəzərə almaq lazımdır. Bu yazıda kirayə müqaviləsi tərtib edərkən nələrə diqqət etməli olduğumuzu anlayacağıq.

Dərhal rezervasiya edək: bu məqalədə biz xüsusilə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 35-ci fəsli və qismən Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 5-ci fəsli ilə tənzimlənən yaşayış binalarının kommersiya icarəsi müqaviləsinə diqqət yetirəcəyik. Rusiya Federasiyası, yəni fərdi şəxs tərəfindən mənzil kirayəsi. İcarə müqaviləsi (fiziki şəxslə bağlanır) ilə icarə müqaviləsi (hüquqi şəxslə bağlanır) arasında qanunda fərq var. Bununla belə, adi nitqdə köklü “kirayə” sözü işlədilir. Buna görə də, bu materialda sadəlik üçün hər iki termindən - "icarə" və "icarə" - ekvivalent kimi istifadə edəcəyik.

Sənədlər

Heç bir halda mənzil sahibindən sənədlərin tam paketini təqdim etməsini xahiş etməkdən çəkinməyin:

• pasport;
• mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə tələb olunur;
• əlavə olaraq: kommunal ödənişlər üçün ödənilmiş qəbzlər (onlarda borcun olmadığına əmin olmaq üçün) və yaşayış sahəsində qeydiyyatda olan şəxslər haqqında ev kitabçasından çıxarış.

Mənzilin bir neçə sahibi varsa, onlardan birinin razılığı kifayət deyil, hamının razılığını almaq lazımdır. Hadisələrin inkişafı üçün üç mümkün ssenari var:

1. Bütün ortaq sahiblərin yazılı razılığını əlavə edin.
2. Bir ortaq mülkiyyətçi başqalarından etibarnamə ilə müqavilə bağlayır.
3. Müqavilənin bağlanması zamanı bütün mülkiyyətçilər şəxsən iştirak edirlər (sonra müqavilədə mənzilin bütün sahiblər tərəfindən eyni vaxtda icarəyə verildiyi göstərilir).

Mülkiyyətçi olmayan, lakin yaşayış sahəsində qeydiyyatda olan şəxslərdən də yazılı razılıq tələb olunur. Əks halda, onlar istənilən vaxt öz hüquqlarını tələb edə bilərlər və siz təcili olaraq yeni mənzil axtarmalı olacaqsınız.

Söhbət mənzil kirayəsindən getdiyindən kirayəçinin fiziki şəxs olması deməkdir. Ona görə də pasportunu özü ilə gətirməlidir. Bir mənzildə tək yaşamaq fikrində deyilsinizsə, ikinci (üçüncü, beşinci) kirayəçinin pasport məlumatları da tələb olunur.

Daşınmaz əmlakın icarəsi müqavilələri dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Bir ildən az müddətə bağlanmış müqavilə istisna olmaqla.

Müddət

Əmək müqaviləsi qısamüddətli (bir ilədək) və uzunmüddətli (bir ildən beş ilədək) ola bilər. Müqavilədə müddət haqqında bir kəlmə də qeyd olunmursa, o, maksimum beş il müddətinə bağlanmış hesab olunur. Uzunmüddətli və qısamüddətli müqavilələr arasındakı əsas fərq kirayəçilərin evdən çıxarılması şərtləridir.

Qısamüddətli müqavilə

Mülkiyyətçi müqavilənin tərəflər tərəfindən vaxtından əvvəl ləğv edilə biləcəyi bir müddət təyin edə bilər. Əgər belə bir müddət göstərilməyibsə, o, müqavilə müddəti başa çatana qədər kirayəçiləri çıxarmaq hüququna malik deyil. Amma bu müddətin sonunda mənzili eyni kirayəçilərə kirayə verməyə davam etmək, yoxsa başqalarını axtarmaq barədə ev sahibi özü qərar verir.

Uzunmüddətli müqavilə

Sahibin kirayəçilərlə ayrılması daha çətindir. Müqavilənin müddəti başa çatdıqdan sonra ev sahibi sadəcə olaraq başqasını mənzilə köçürə bilməz: əgər o, müqavilənin bitməsinə ən azı üç ay qalmış icarəçiyə öz arzusu barədə məlumat verməmişdirsə, müqavilə avtomatik olaraq bağlanmış hesab olunur. köhnə şərtlər altında yenilənir.

Ev sahibi deyirsə ki, o, artıq əmlakı icarəyə verməyi planlaşdırmır, o zaman kirayəçilər köçməlidirlər. Amma bu halda o, həqiqətən də mənzili ən azı bir il icarəyə götürə bilməz, əks halda əvvəlki kirayəçilərin məhkəməyə müraciət etmək və dəymiş ziyanın ödənilməsini tələb etmək hüququ var.

Ev sahibindən fərqli olaraq, kirayəçi istənilən vaxt səbəb göstərmədən müqaviləni ləğv edə bilər.

Mənzilin və əmlakın vəziyyəti

Təmir və təkmilləşdirmələr

Təcili sual: təmiri kim edir? Adətən, müqavilədə “icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra kirayəçilər binaları həmin formada qaytarmağı öhdələrinə götürürlər” ifadəsini ehtiva edir. Buna görə də, müqavilə dərhal mənzildə nə dəyişdirilə biləcəyini və nəyin olmadığını göstərməlidir.

Bundan əlavə, mülkiyyətçinin razılığı olmadan sakinlərin yaşayış sahələrinin yenidən təşkili və yenidən qurulmasını həyata keçirmək hüququ yoxdur. Məsələn, təmir zamanı siz sadəcə olaraq daxili arakəsməni götürüb sökə və ya qapını genişləndirə bilməzsiniz.

Əgər təmir işləri aparmaq mümkündürsə, o zaman icarə haqqının nə qədər azaldılmasını müqavilədə qeyd etməyi unutmayın. Heç bir əlamət yoxdursa, hər şeyi özünüz təmir edəcəyiniz mümkündür və sahibi sadəcə xərclərinizi ödəməkdən imtina edəcəkdir.

Bütün cari təmir və onun üzərindəki xərclər kirayəçinin çiynindədir. O, təkcə mənzildə asayişi təmin etmir, həm də əmlakın təhlükəsizliyinə cavabdehdir.

Ev sahibi əsaslı təmir işləri aparmalıdır və bütün xərcləri onun öz üzərinə götürür (müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa). Tələb olunduqda ev sahibi əsaslı təmirə maraq göstərməzsə, kirayəçinin hüququ vardır:

• müqavilədə nəzərdə tutulmuş və ya təcili ehtiyacdan yaranan əsaslı təmir işlərini müstəqil həyata keçirmək və onun dəyərini icarəyə verəndən almaq;
• icarə haqqının müvafiq olaraq azaldılmasını tələb etmək;
• müqavilənin ləğvini və itkilərin ödənilməsini tələb etmək.

İcarəyə götürülmüş mənzil üçün təmir edərkən və ya yeni bir şey aldığınızda, qanuni dildə desək, təkmilləşdirmə aparırsınız. Onlar ayrıla və ayrılmaz ola bilər. Məsələn, kirayəçi öz hesabına kondisioner və ya su qızdırıcısı quraşdırıbsa (və ev sahibi icarə haqqını azaltmayıb və ya onların dəyərini geri qaytarmayıbsa), onları özü ilə aparmaq hüququna malikdir.

Yeni divar kağızları kimi ayrılmaz təkmilləşdirmələr, mənzilin görünüşünü korlamadan sizinlə aparıla bilməz. Buna görə də icarəçi müqavilə müddəti başa çatdıqda öz dəyərinin ödənilməsini tələb edə bilər. Lakin müqavilədə icarəyə verənin bu təkmilləşdirməyə etiraz etmədiyi qeyd olunarsa, iddia təmin ediləcək.

Mülkiyyət vəziyyəti

Ev sahibi kirayəçini yaxşı vəziyyətdə əmlakla təmin etməyə borcludur. Bu o deməkdir ki, mənzildən istifadənizə nəsə mane olarsa, ev sahibi bu səbəbi öz hesabına aradan qaldırmalıdır. Hətta o, mənzili kirayə verəndə belə şübhələnməmişdi. Məsələn, siz məskunlaşdınız və təəccübləndiniz ki, bütün borular çoxdan çürümüşdür və duşda yuyulmaq sadəcə mümkün deyil. Ev sahibi bu çatışmazlığı ən qısa zamanda və tamamilə pulsuz aradan qaldırmalıdır. Əgər o bunu etməsə, ya səbəbi özünüz aradan qaldırıb xərclərin ödənilməsini tələb edə, ya da müqaviləni ləğv edə bilərsiniz.

Diqqət: ev sahibi yalnız nə onun, nə də sizin bilmədiyiniz çatışmazlıqları öz hesabına aradan qaldırmalıdır.

Əgər mənzilə baxış keçirərkən orada nəyinsə işləmədiyini görmüsünüzsə və ya bu barədə sizə əvvəlcədən xəbərdarlıq edilibsə, o zaman belə bir şərtlə razılaşmaq və ya daha yaxşı variant axtarmaq artıq sizin hüququnuzdur.

Həmçinin, hüquqşünaslar, müqaviləyə əlavə olaraq, mənzilin qəbulu aktının tərtib edilməsini tövsiyə edirlər. O, mebelin, santexnikanın, döşəmələrin, pəncərələrin və başqa hər şeyin vəziyyətini təyin edir. Sonradan bu, təmir və mebel keyfiyyəti ilə bağlı mübahisələrin qarşısını almağa kömək edəcəkdir. Əlbəttə ki, köhnə sovet mebeli olan və avadanlıqsız bir mənzildə bunu etmək lazım deyil. Amma bahalı mebel və məişət texnikası olan evi kirayə verən ev sahibi bütün əmlakın ona lazımi vəziyyətdə qaytarılmasında maraqlıdır, ona görə də o, hətta əmlakın fotoşəkillərini və dəyərini təsdiq edən qəbzləri əlavə edə bilər. Təbii ki, təbii köhnəlmə nəzərə alınır. Amma sınmış televizor ekranının pulunu kirayəçi ödəməli olacaq.

Birgə səylə kimsə ilə bir mənzil kirayə verirsinizsə, "ortaq məsuliyyət" kimi bir şeyə diqqət yetirin. Əgər müqavilədə ortaq məsuliyyət haqqında bənd nəzərdə tutulmayıbsa, onda bütün məsuliyyət müqaviləni bağlayan tərəfin üzərinə düşür. Yəni əgər səhlənkar qonşunuz nəyisə sındırarsa və müqavilədə yalnız siz məsuliyyət daşıyırsınızsa, o zaman siz ödəməli olacaqsınız.

İcarə

Müqavilə icarə haqqının verilməsi qaydasını, şərtlərini və şərtlərini müəyyən edir. Bu barədə heç bir xüsusi təlimat yoxdursa, o zaman belə hesab olunur ki, onlar adətən bu cür əmlakı icarəyə götürərkən istifadə olunanlara bənzəyir: bir mənzildə bu, hər ay edilən sabit bir ödənişdir.

Ev sahibi dərhal ödənişi 2-3 ay qabaqcadan və ya depoziti ödəməyi tələb edərsə, bu, müqavilədə yazılmalıdır.

Sənəddə ev sahibinin ödənişi nə qədər tez-tez və nə dərəcədə artıra biləcəyi də göstərilməlidir. Təcrübədə icarə haqqı artımları adətən ildə bir dəfə ilkin dəyərin 10%-i qədər qeydə alınır. Amma bütün bunlar tərəflərin ixtiyarındadır.

Əgər belə bir bənd müqaviləyə daxil edilməyibsə, ev sahibi hələ də icarə haqqını artırmaq hüququna malikdir, lakin bu, ildə bir dəfədən çox olmayaraq edilə bilər. Bundan əlavə, o, bu barədə kirayəçini əvvəlcədən yazılı şəkildə xəbərdar etməyə borcludur. Əgər yeni şərtlər ona uyğun gəlmirsə, o, birtərəfli qaydada müqavilədən çıxa bilər.

İcarəyə götürdüyü binanın şəraiti ondan asılı olmayan hallar üzündən pisləşərsə, kirayəçinin də icarə haqqının azaldılmasını tələb etmək hüququ vardır.

əlavə olaraq

Bütün detallar barədə sahibi ilə danışın. Çox güman ki, tez-tez görüşməli olacaqsınız. O, mənzilindən narahatdır, siz yaşayış keyfiyyətindən narahatsınız, ona görə də danışıqlar aparmağı öyrənin və bütün şifahi razılaşmaları sənədə yazın.

Tez-tez deyil, xoşagəlməz bir vəziyyət baş verir: bəzən sahiblər, hətta kirayəçilər olmadıqda və ayda bir neçə dəfə xəbərdarlıq etmədən girməyi sevirlər. Bu, kirayəçinin hərəkət xərclərinin ödənilməsi ilə müqaviləyə xitam vermək üçün bir səbəbdir. Belə bir vəziyyətin qarşısını almaq üçün, müqaviləyə sahibin sizin yerinizdə nə qədər tez-tez görünə biləcəyi, bu barədə sizi əvvəlcədən xəbərdar etməyin lazım olub-olmaması barədə bir sətir əlavə edin və yoxluğunuzda kortəbii ziyarətlərin qadağan olunduğunu göstərin.

Ev sahibinin qonaqlara, heyvanlara necə münasibət göstərdiyini öyrənin və bunu müqavilədə göstərin.

Yalnız danışıqlar aparmaq və vacib olan bütün detalları həll etməklə, hər iki tərəf münaqişəsiz və lazımsız narahatlıq olmadan yaşaya biləcək.

Məhkəmə yolu ilə müqaviləyə xitam verilməsi

Artıq dedik ki, ev sahibi üçün kirayəçi ilə ayrılmaq asan deyil, müqavilənin növü mühüm rol oynayır. Ancaq kirayəçinin istədiyi vaxt müqaviləni pozmaq hüququ var, lakin bir şərtlə: o, üç ay əvvəl ev sahibinə arzusunu yazılı şəkildə bildirməlidir.

Amma bəzən insancasına razılaşmaq mümkün olmur və tərəflərdən birinin yalnız bir çıxış yolu var - məhkəmə yolu ilə ədalət axtarmaq və müqaviləyə xitam vermək.

İcarəyə verənin tələbi ilə icarəçi aşağıdakı hallarda müqaviləyə məhkəmə tərəfindən vaxtından əvvəl xitam verilə bilər:

• əmlakdan müqavilə şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə pozmaqla və ya dəfələrlə pozmaqla istifadə edir;
• əmlakı əhəmiyyətli dərəcədə pisləşdirir;
• icarə haqqını ardıcıl iki dəfədən çox vaxtında ödəmədikdə;
• əgər müqaviləyə əsasən əsaslı təmir icarəçinin öhdəsinə düşürsə, müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətlərdə əmlakın əsaslı təmirini həyata keçirmir.

Ev sahibi müqaviləni məhkəmə yolu ilə yalnız icarəçidən qanun pozuntularının aradan qaldırılmasını yazılı şəkildə tələb etdiyi halda ləğv edə bilər.

İcarəyə götürənin tələbi ilə aşağıdakı hallarda icarə müqaviləsinə məhkəmə tərəfindən vaxtından əvvəl xitam verilə bilər:

• icarəyə verən əmlakı vermədikdə və ya əmlakdan tam istifadəyə mane olan maneələr yaratdıqda;
• əmlakın icarəyə verən tərəfindən müqavilə bağlanarkən qeyd edilməmiş, icarəçiyə əvvəlcədən məlum olmayan və əmlaka baxış zamanı aşkar edilə bilməyən çatışmazlıqlar olduqda;
• icarəyə verən əmlakın əsaslı təmirini müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə və ya ağlabatan müddət ərzində həyata keçirmədikdə;
• kirayəçidən asılı olmayan şəraitə görə istifadəyə yararsız vəziyyətdə olan əmlak.

İcarəyə xitam verildikdə, icarəçi əmlakı normal köhnəlmə nəzərə alınmaqla və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş vəziyyətdə aldığı vəziyyətdə icarəyə verənə qaytarmağa borcludur.

Yekun olaraq, daha iki vacib məqamın üzərində dayanaq.

Ev sahibi icarəyə götürdüyü evi bağışlayarsa və ya satarsa, bu, icarəyə xitam vermir. Başqa sözlə desək, bir nəfər gəlib: “Köçün, mənzil satıram” dedikdə, bu, qanunsuzdur. Mülkiyyətçinin dəyişdirilməsi yaşayış sahəsi üçün icarə müqaviləsinin ləğvinə səbəb olmur.

Lazım gələrsə, kirayəni (icarəçini) dəyişə bilərsiniz. Yəni, müqavilə ər üçün bağlanırsa və o, məsələn, Şimal qütbünə uzun bir işgüzar səfərə gedirsə, onun razılığı ilə kirayəni arvadına dəyişə bilərsiniz. Bu halda, müqavilə eyni qalır, eyni şərtlər, müddət axmağa davam edir və sıfırlanmır. Ancaq bu, hər hansı bir problem yaranarsa (məsələn, müqaviləni ləğv etməli və ya məhkəmə yolu ilə nəyisə toplamalısan) sizi büruzəsizlikdən xilas edə bilər.